Читать онлайн книгу "Darījumi ar nekustamajiem īpašumiem"

DarД«jumi ar nekustamajiem Д«paЕЎumiem
Елена Корджева


MДЃcД«bu lД«dzeklis nekustamo Д«paЕЎumu speciДЃlistu profesionДЃlajai izglД«tД«bai.Ari bЕ«s izdevД«ga katram nekustama Д«paЕЎuma iegadatДЃjam





DarД«jumi ar nekustamajiem Д«paЕЎumiem



JeДјena KordЕѕeva



VДЃka dizainers (Aleks Kend) Aleksandrs Kendenkovs



© Jeļena Kordževa, 2023

© (Aleks Kend) Aleksandrs Kendenkovs, vāka dizains, 2023



ISBNВ 978-5-0053-8846-9

GrДЃmata izveidota intelektuДЃlajДЃ izdevniecД«bas sistД“mДЃ Ridero


Redaktors Inga Cironoka
VДЃks: foto AleksВ Kend
FotogrДЃfijas: Anatolijs KoДјcovs, Fjodors Gubins, JeДјena KordЕѕeva
.

MЕ«su koordinati:
RД«ga, TД“rbatas iela 8B-72,
TДЃlr. +371В 22304755
info@ekocentrs
www.ekocentrs.lv (http://www.ekocentrs.lv/)

Autore izsaka pateicД«bu:

visiem konsultantiem, kuri sniedza neatsveramu palД«dzД«bu ЕЎД« materiДЃla sagatavoЕЎanДЃ:

– Kompānijas «EKOCENTRS» nekustamo īpašumu departamenta vadītājam Fjodoram Gubinam

– Latvijas Vērtētāju asociācijas valdes priekšsēdētājam Vilim Žuromskim

– Juristam Ģirtam Zariņam

– AS «SEB banka» Rīdzenes filiāles vadītājai Inetai Zirnei

– AS «SEB banka» Rīdzenes filiāles privātpersonu apkalpošanas nodaļas vadītājai Margaritai Gulevičai

– AS «Pasta Banka» valdes loceklim Borisam Ulmanim

– AS «Pasta Banka» kreditēšanas nodaļas vadītājam Viktoram Duguškinam

– SIA «Grand Credit» pārdošanas nodaļas vadītājam Mārtiņam Beresņevam

– Apdrošināšanas brokerim, uzņēmuma «AGGA» īpašniekam Aivaram Freibergam

– Grāmatvedei Marinai Paļņičenko

tehniskДЃs palД«dzД«bas grupai:

– Anatolijam Koļcovam

– Lienei Gudkovai

– Ingai Cironokai

– Tatjanai Popovičevai,

kДЃ arД« fotogrДЃfiju autoriem:

– Anatolijam Koļcovam

– Viktoram Gudzonam

– Fjodoram Gubinam

– Klaudijai Babčenko

– Lienei Gudkovai

– Diļarai Liedeskrastiņai




1.В Ievads





1.1. JЕ«su produkts


SДЃksim ar profesijas aprakstu.

Kas ir mДЃkleri un kДЃ tie radДЃs?

Vārds «mākleris» ir radies 18. gs. no vācu valodas, kur Makler, atvasināts no makeln «veikt starpniecību» un ir tās pašas saknes vārds kā machen – «darīt, padarīt».

Saskaņā ar vārdnīcā doto skaidrojumu, mākleris ir starpnieks tirdzniecības un biržas darījumos. Tas ir speciālists, kurš nodarbojas ar starpniecību preču, pakalpojumu, vērtspapīru un nekustamo īpašumu pārdošanas, pirkšanas un apdrošināšanas gadījumos. Šis speciālists veicina šādu darījumu noslēgšanu, savedot kopā partnerus.

Galvenie mДЃkleru veidi:

– biržas mākleris;

– finanšu mākleris;

– apdrošināšanas mākleris;

– nekustamo īpašumu mākleris.

Е Д« kursa ietvaros mД“s apgЕ«sim mДЃklera jeb nekustamo Д«paЕЎumu darД«jumu speciДЃlista profesiju.

Ar kādām īpašībām ir jābūt apveltītam māklerim? Kādām zināšanām ir jābūt viņa arsenālā?

Pat tajos, tālajos laikos par mākleriem strādāja izglītoti ļaudis, kuri bija izpelnījušies savu klientu uzticību un cieņu.

Е odien, mЕ«sdienu apstДЃkДјos, mums vД“l jo vairДЃk ir jДЃbЕ«t cienД«jamiem konsultantiem, kuri labi pДЃrzina savas lietas juridiskos pamatus, ekonomiskos faktorus un cilvД“ka uzvedД«bas Д«patnД«bas.

Galvenais, kas jums ir jДЃprot darД«t?

Atbilde ir vienkДЃrЕЎa, kaut gan daЕѕkДЃrt nav nemaz tik acД«mredzama.

Par ko jЕ«s, jДЃ, tieЕЎi jЕ«s bЕ«tu gatavs maksДЃt speciДЃlistam?

Piemēram, par ko jūs esat gatavs maksāt zobārstam? Vai par to laiku, kuru viņš jums ir tērējis? Vai par to aprīkojumu, kuru viņš ir izmantojis? Vai par to, lai zobi nesāpētu? Ja pavisam godīgi, tad jums ir pilnīgi vienalga, vai viņš ārstē ilgi, vai ātri (tomēr labāk ātri), nav tik svarīgi, cik dārgu un kādas firmas aprīkojumu viņš izmantos. Svarīgi ir tikai viens – lai zobi vairs nesāpētu!

ArД« autoservisДЃ mД“s samaksДЃsim par to, lai maЕЎД«na brauktu bez problД“mДЃm. No skolotДЃja mД“s sagaidДЃm, ka mums iemДЃcД«s lietot sveЕЎvalodu vai risinДЃt uzdevumus.

MД“s esam gatavi maksДЃt par to, lai mums В«nesДЃpД“tu galvaВ», lai mЕ«s atbrД«votu no problД“mДЃm.

ArД« mДЃklerim klients maksДЃs tieЕЎi par toВ paЕЎu, par prasmi atrisinДЃt problД“mas.

KДЃdas problД“mas ir klientam, kuras mДЃkleris varД“tu atrisinДЃt?

Е…emsim par piemД“ru pДЃrdevД“ju. NodaДјДЃ В«NoderД«gi padomiВ» ir sД«ki aprakstД«tas iespД“jamДЃs pДЃrdevД“ja problД“mas, tДЃdД“Дј tagad mД“s tДЃs tikai uzskaitД«sim:

– Kā pareizi noteikt sava nekustamā īpašuma cenu?

– Kā organizēt pārdošanas procesu?

– Kā izvēlēties efektīvu reklāmas kampaņu?

– Kā vest pārrunas ar potenciālo darījuma kontraģentu?

– Kā pasargāt savu īpašumu no zādzībām izrādīšanas laikā?

– Kā pārliecināties par visu darījumam nepieciešamo dokumentu pareizību?

– Kādu radinieku piekrišana ir nepieciešama darījuma veikšanai?

– Kā paredzēt visas darījuma nianses un nodrošināt savu interešu ievērošanu?

– Kā izvairīties no krāpniecības un saņemt visu naudu par savu īpašumu?

– Kāda ir īpašuma nodošanas procedūra?

– Kādā veidā tiek aprēķināti nodokļi un kāds ir to nomaksas termiņš?



UzskaitД«sim pircД“ja problД“mas:

1. IzvД“les problД“ma, kad klients orientД“jas vienД«gi uz ДЃrД“jiem rДЃdД«tДЃjiem un nezina, kam vД“l ir jДЃpievД“rЕЎ uzmanД«ba;

2. Nav zinДЃЕЎanu par dokumentiem, kuri saistД«ti ar nekustamo Д«paЕЎumu: kДЃdiem dokumentiem ir jДЃbЕ«t un kam tajos ir jДЃbЕ«t rakstД«tam;

3. Nav zināšanu par banku kreditēšanas politiku. Nav nozīmes, vai pircējs vēlas iegādāties nekustamo īpašumu, kuram ir uzlikta hipotēka, vai arī viņam pašam ir nepieciešams kredīts pirkumam;

4. Neprasme vest pДЃrrunas ar pДЃrdevД“ju, nav tehnoloДЈijas, ar kuras palД«dzД«bu atrisinДЃt problД“mas visos darД«juma posmos;

5. Nav zinДЃЕЎanu par likumdoЕЎanu nodokДјu jomДЃ;

6. Nav zināšanu, kā nodrošināt sevi pret zaudējumiem līdz pilnīgai īpašuma pārņemšanai, kā izvairīties no neapmaksātiem rēķiniem, savlaicīgas īpašuma neatbrīvošanas un no vienkārša banāla vandālisma.

JЕ«s taДЌu piekritД«siet, ka jebkura no ЕЎД«m problД“mДЃm var sabojДЃt dzД«vi un izsaukt ne mazums pДЃrdzД«vojumu un finansiДЃlu zaudД“jumu.

Pie kam minД“tais ir tikai tas, kas atrodas virspusД“.

Kāds ir visa iepriekšminētā kopsaucējs? Tas ir ļoti vienkāršs – tās visas ir klienta problēmas. Vienīgais, par ko jums klients maksās, ir viņa problēmu atrisinājums.

MДЃklera darba produkts ir atrisinДЃtas klienta problД“mas.

Uzņēmuma EKOCENTRS darbiniekiem šis produkts ir noformulēts šādi:








PievД“rsiet uzmanД«bu, mД“s runДЃjam ne tikai par darД«jumu, bet par maksimДЃlu izdevД«gumu klientam.

Šis ir vienīgais faktors, kurš ļaus jums ilgi palikt tirgū un būt pieprasītam no klientu puses. Tikai tai gadījumā, ja klients zina, ka saņems vairāk, nekā ir gaidījis, viņš jūs rekomendēs citiem cilvēkiem. Mūsu vadošajiem speciālistiem ir savi «gaidītāju saraksti», kuros atzīmēti klienti, kuri ir ar mieru gaidīt vairākus mēnešus, lai saņemtu tieši tā speciālista palīdzību, kuram uzticas.

Ja jūs veiksiet vienkārši «darījumu», jūs, protams, saņemsiet samaksu, bet diez vai jūs būsiet rekomendēti citiem. Jums nāksies tērēt laiku arvien jaunu un jaunu klientu meklējumos.

Kā rāda pētījumi un aptaujas, laiks, kuru klients tērē jaunu klientu meklējumos, ir tieši atkarīgs no viņa pakalpojuma kvalitātes.








Grafiks Nr.1 (melnais) – vidēji statistiskā māklera darba izlietojums vienam darījumam.

Grafiks №2 (baltais) – māklera, kurš piedāvā zemas kvalitātes pakalpojumus darba izlietojums.

Grafiks №3 (pelēkais) – augstas klases speciālista darba izlietojums.

Var redzēt, ka augstas klases speciālists vispār netērē laiku klientu meklēšanai, viņi paši atnāk un iekārtojas rindā pēc to cilvēku rekomendācijām, kuri agrāk ir saņēmuši pakalpojumu.

Д’rtД«bas labad esmu darД«jumu sadalД«jusi 4В nosacД«tos posmos:

1. Tāda klienta, kurš gatavs noslēgt līgumu, meklēšana. Acīmredzot, lai uzsāktu darbu, jums ir vajadzīgs klients, kurš jums uzticēs, teiksim, sava īpašuma pārdošanu. Protams, var būt arī cits uzdevums, piemēram, klients varētu vēlēties iegādāties vai īrēt nekustamo īpašumu, bet ērtības labad ņemsim pārdošanu. Tātad, pirmais posms ir atrast pirmo klientu – īpašnieku, kurš vēlas pārdot savu īpašumu;

2. TДЃda pircД“ja meklД“ЕЎana, kurЕЎ vД“las nopirkt ЕЎo nekustamo Д«paЕЎumu. MДЃkleris, darbojoties sava klienta interesД“s (skat. 1. punktu) piedДЃvДЃ nekustamДЃ Д«paЕЎuma objektu pДЃrdoЕЎanai. Tas sevД« iekДјauj Д«paЕЎuma novД“rtД“ЕЎanu, nДЃkamДЃ darД«juma stratД“ДЈijas izstrДЃdi (piemД“ram, pДЃrdevД“js vД“las ne tikai pДЃrdot Д«paЕЎumu, bet pД“c pДЃrdoЕЎanas iegДЃdДЃties citu Д«paЕЎumu), reklДЃmas sagatavoЕЎanu, objekta izrДЃdД«ЕЎanu, pДЃrrunas ar potenciДЃlajiem klientiem, kДЃ arД« daudzas citas darbД«bas, kuras vД“lДЃk tiks sД«kДЃk aplЕ«kotas. PaЕЎlaik mД“s runДЃjam tikai par pДЃdrodamДЃ objekta ekspozД«cijas laiku;

3. Darījuma noformēšana. Šī daļa iekļauj nepieciešamo izziņu savākšanu, sagatavošanu un saskaņošanu ar darījuma pusēm, līguma parakstīšanu un lūguma iesniegšanu Zemesgrāmatā, kā arī reģistrāciju Zemesgrāmatā;

4. ДЄpaЕЎuma nodoЕЎana. Faktiski tas nozД«mД“ bЕ«t klДЃt brД«dД«, kad pДЃrdevД“js nodod Д«paЕЎumu pircД“jam un kontrolД“t, lai Д«paЕЎums tiktu nodots noteiktajДЃ kДЃrtД«bДЃ un pilnДЃ komplektДЃcijДЃ.

MinД“sim vД“l vienu statistiku, kas apspoguДјo laiku, kuru mДЃkleris tД“rД“ vienam darД«jumam. NosacД«tie lielumi ir tie paЕЎi, kas pirmajДЃ grafikДЃ.

Kā parāda pētījumu rezultāti, viena darījuma termiņš ir 12 nedēļas. Protams, runa ir par standarta tipveida objektiem. Ekskluzīva objekta gadījumā ekspozīcijas laiks var jūtami mainīties.

No objekta ekskluzivitātes nav atkarīgi divi darījuma aspekti: dokumentu juridiskā noformēšana un nodošana no pārdevēja pircējam. Parasti pilns juridisko dokumentu noformēšanas cikls aizņem 4 nedēļas. Protams, ja darījums paredz vēršanos kredītiestādēs, var būt nepieciešams ilgāks laiks. Dažkārt, pielietojot zināmu attapīgumu, darījumu var noformēt ievērojami ātrāk, bet pašlaik mēs runājam tikai par vidējiem rādītājiem.

Īpašuma nodošana arī ir standartizēta procedūra, kas aizņem vien pāris stundas māklera laika.

TДЃdД“jДЃdi ir skaidri redzams, ka vienД«gДЃ iespД“ja nopelnД«t ДЃtrДЃk un bez pДЃrtraukumiem, ir izdarД«t tДЃ, lai nevajadzД“tu tД“rД“t laiku klientu meklД“jumos. ZemДЃk parДЃdД«tais grafiks ir veidots pД“c mДЃkleru, kuri sen strДЃdДЃ Latvijas nekustamo Д«paЕЎumu jomДЃ, aptaujas rezultДЃtiem. Е is grafiks uzskatДЃmi atspoguДјo iepriekЕЎ minД“to.








Sniedzot klientam kvalitatД«vu pakalpojumu, jЕ«s taupДЃt laiku uz citu klientu meklД“ЕЎanu, tai pat laikДЃ nevienu no tiem neapdalot.

TДЃdД“Дј, norunДЃsim paЕЎДЃ sДЃkumДЃ: mДЃcieties tДЃ, lai kДјЕ«tu par Д«stu speciДЃlistu, kurЕЎ spД“j sniegt klientam teicamu produktu.

Tikai tДЃdДЃ gadД«jumДЃ darbs sniegs jums ienДЃkumus un prieku.




1.2. ProfesionalitДЃte un kuratori


Man jums ir divi jaunumi.

Pirmais nav pДЃrДЃk priecД«gs. Pat tad, ja jЕ«s teicami pabeigsiet ЕЎo kursu, lieliski veiksiet praksi un noslД“gsiet savu pirmo darД«jumu, jЕ«s vД“l nekДјЕ«siet par augsti kvalificД“tu speciДЃlistu.

Tam ir nepiecieЕЎami prakses gadi. JДЃ, tieЕЎi gadi. BЕ«s vislabДЃk, ja jЕ«s ЕЎo praksi iegЕ«siet kopДЃ ar kuratoru, nevis vienatnД“.

Uzņēmuma EKOCENTRS jaunajiem speciālistiem ir ieviesta obligāta prasība – minimums divus gadus nostrādāt kuratora vadībā. Var arī vairāk pēc paša speciālista vēlēšanās.

Kādēļ tā? Tādēļ, ka katrs darījums ir ļoti individuāls un tam, lai izstrādātu savas personīgās iemaņas un veiksmīgās darbības visdažādāko jautājumu risināšanā, ir vai nu pašam jāmeklē atbildes uz jautājumiem, vai jākonsultējas ar to, kurš zina. Otrais paņēmiens ir daudz ātrāks un efektīvāks. Tādēļ ļoti nopietni izturieties pret ieteikumu strādāt kopā ar kuratoru.

Otrais jaunums, manuprДЃt, ir absolЕ«ti lielisks.

Lieta tāda, ka tad, ja jūs esat mans students, jūs varat stažēties tieši uzņēmumā EKOCENTRS, kas Latvijas nekustamo īpašumu tirgū darbojas jau kopš 1998. gada. Tādēļ jums būs iespēja uzzināt, ko nozīmē darbs kopā ar īstu kuratoru.

PagaidДЃm daЕѕi vДЃrdi par mums.

Protams, kДЃ jau visiem, mums ir materiДЃlДЃs vajadzД«bas. MД“s gribam un protam pelnД«t naudu, un mД“s esam gatavi iemДЃcД«t jums darД«t toВ paЕЎu tДЃ, kДЃ toВ darДЃm mД“s. Bet! Bez naudas ir vД“l zinДЃmas vД“rtД«bas, kuras mums ir ne vien svarД«gas, bet jДЃdomДЃ, tДЃs ir galvenДЃs prioritДЃtes. Е Д«s vД“rtД«bas ir obligДЃtas katram komandas loceklim. Tas ir ieguldД«jums, kuru mД“s dodam sabiedrД«bai. Tie nav skaДјi vДЃrdi.

Mūsu uzņēmums darbojas kopš 1998. gada. Tikai periodā no 1998. Līdz 2002. gadam, kad beidzot bija pieņemts likums, kurš aizliedz izlikt no dzīvokļiem ģimenes ar bērniem par nenomaksātiem komunālajiem maksājumiem, mēs paglābām no izlikšanas vairāk nekā 100 ģimenes. Pateicoties mūsu darbam, šīs ģimenes ieguva jumtu virs galvas. Mēs aizstāvējām viņu intereses tiesās, namu pārvaldēs un jebkurās citās instancēs, kur tas bija nepieciešams.

Mēs aizstāvējām savus klientus pret namīpašniekiem, kuri bija ieguvuši namus, bet līdz ar tiem nebija ieguvuši pārvaldīšanas kultūru. Kad nakts laikā īpašnieks izsauca policiju, lai izliktu laukā nakts aizmigušu ģimeni, un to darīja tikai tādēļ, ka vakar bija ieguvis īpašuma tiesības, cilvēki zvanīja mums un saņēma palīdzību. Mēs iestājāmies tad, kad cilvēki bez elementārām juridiskajām zināšanām parakstīja «drakoniskus» līgumus par kredīta ņemšanu un atradās soļa attālumā no sava dzīvokļa zaudēšanas. Mēs guvām uzvaras.

Jā, mēs esam komercorganizācija un mēs pelnām naudu. Tomēr mēs esam arī «pēdējā ātrā palīdzība» mūsu klientiem, kad viņi liecas zem savu problēmu sloga. Šie «mēs» būs jūsu kuratori!

Jā, mēs jums mācīsim arodu, visas detaļas un smalkumus. Savukārt mēs no jums gaidām, ka līdz ar arodu jūs uzņemsieties to atbildību, kuru uzliek šī profesija – atbildību par cilvēku.

MД“s grasДЃmies jums mДЃcД«t tieЕЎi ЕЎo. Tas tДЃdД“Дј, ka jЕ«su kuratori ir Д«sti ProfesionДЃДјi.

Vai jЕ«s piekrД«tat ЕЎiem mД“rД·iem?

Ja atbilde ir pozitīva, atcerieties, ka jūsu Kurators ir cilvēks, kurš daudzkārt ir gājis caur uguni un ūdeni. Viņš skaidri zina ceļu. Mācieties no viņa, dariet tā kā viņš. Pat tad, ja jūs nesaprotat, kādēļ kaut kas ir jādara, tas nozīmē, ka jūs sapratīsiet vēlāk. Pagaidām ejiet soli solī un esiet pārliecināti, jūs ejat pareizi.




2.В NekustamДЃ Д«paЕЎuma veidi. Tirgus analД«ze un novД“rtД“jums





2.1. DzД«vojamДЃ fonda apskats


Eksistē neskaitāmi nekustamā īpašuma veidi. Tie ir dzīvokļi, mājas, vasarnīcas. Tā var būt lauksaimniecības vai apbūvējamā zeme. Tie var būt komercobjekti, sākot ar veikaliem līdz pat rūpnīcām, noliktavām un ostām – arī liela un visai specifiska nekustamo objektu kategorija.

Sāksim ar to, kas mums ir vislabāk pazīstams, tātad arī visvairāk saprotams – ar dzīvokļiem.

Sākumā apskatīsim «ģeogrāfiju». Sāksim ar Rīgu. Pirmkārt, tādēļ, ka mēs šeit dzīvojam un strādājam. Otrkārt, tādēļ, ka šeit ir sakoncentrēts vislielākais nekustamo īpašumu tirgus Latvijā. Paņemiet Rīgas karti un uzmanīgi aplūkojiet, kādi ir Rīgas rajoni. Katram rajonam ir savs nosaukums, un jums tajos ir labi jāorientējas.

OficiДЃli RД«ga ir sadalД«ta trД«s priekЕЎpilsД“tДЃs un trД«s rajonos, bet sadzД«vД“ mД“s bieЕѕi vien lietojam mikrorajonu nosaukumus, kuriem var arД« nebЕ«t kartД“ skaidri iezД«mД“tu robeЕѕu, bet tie pilsД“tas iedzД«votДЃjiem ir labi pazД«stami.



Rīgas centrs – protams, tas ir Centra rajons. Darba ērtībai nekustamo īpašumu speciālisti profesionāļi to iedala šādās kategorijās:



– Vecrīga. Tas ir Rīgas vēsturiskais centrs starp Daugavu un Rīgas kanālu. Šeit izvietotas ēkas, kuru vecums ievērojami pārsniedz 100 gadus, tirdzniecības noliktavas un dzīvojamās ēkas. Mūsdienās praktiski visas šūs celtnes ir renovētas (renovācija ir ēkas kapitāla atjaunošana, ieskaitot pārsegumu maiņu, iespējams, pamatu siltināšana un virkne citu kapitālo remontdarbu bez fasādes izmaiņām). Bijušajās noliktavās ir ierīkoti brīnišķīgi apartamenti, pārsvarā loft stilā, kā arī visdažādākās kafejnīcas, restorāni, klubi un citas izklaides iestādes.













– Kungu rajons. Tā ir pilsētas daļa starp Vecrīgu un Dzirnavu ielām. Lielākoties šeit atrodas 19. gs. beigu un 20. gs sākuma ēkas, kad modē bija Jūgendstils. Piemēram, Alberta ielas rajons un blakus esošās Elizabetes un Dzirnavu ielas praktiski 80% ir apbūvētas ar Jūgendstila ēkām. Te atrodas brīnišķīgi apartamenti, kas ir īpaši pieprasīti ārzemnieku vidū. Kungu rajons atrodas no Eksporta līdz. Kr. Barona ielai, kaut gan robežas ir ļoti nosacītas.













– Centrs. Šī ir pilsētas daļa no Centrālās stacijas līdz Valdemāra ielai, un līdz Ģertrūdes ielai. Šim rajonam raksturīga jaukta apbūve, pamatā pirmskara mūra ēkas klasicisma un Jūgendstilā, bet ir arī vēsturiskas koka ēkas, kā arī Staļina laika nami.













– Tā saucamais «Klusais centrs». Šis ir rajons gar A. Čaka, Brīvības un Kr. Valdemāra ielu līdz Tallinas ielai. Arī šeit dominē pirmskara klasicisma stila un Jūgendstila ēkas, koka apbūve un padomju laika celtnes. Starp Eksporta, Elizabetes, Kr. Valdemāra, Hanzas, Vesetas, Zirņu ielām.













Visi ЕЎie rajoni ir sadalД«ti Дјoti nosacД«ti. ДЄpaЕЎumi tajos ievД“rojami atЕЎД·iras gan pД“c cenas, gan pД“c kvalitДЃtes un pieprasД«juma.



Vidzemes priekšpilsēta ir gar Brīvības ielu līdz Rīgas robežai. Tās platība ir 57 kvadrātkilometri un tā aizņem visu pilsētas ziemeļaustrumu daļu. Centrā priekšpilsētas robeža iet pa Ganību dambi, Pulkveža Brieža ielu, Hanzas, Vesetas, Ēveles, Kr. Valdemāra, Alojas, Tallinas un Brīvības ielām. Tālāk pa Gaujas, Ķīšezera ielām, ieskaitot daļu Ķīšezera, pa pilsētas robežu Jaunciema gatves rajonā, Juglas ezers ar Etnogrāfisko Brīvdabas muzeju, pa Biķernieku, Juglas ielām uz atpakaļ virzienā uz centru pa Augusta Deglava ielu.

Е eit atrodas mikrorajoni: Skanstes, Teika, ДЊiekurkalns, Purvciems, MeЕѕciems, Jugla un BerДЈi.

Е eit apbЕ«ve ievД“rojami atЕЎД·iras no centra.



– Čiekurkalns – kādreizējais rūpnieciskais rajons, kur lielā skaitā ir saglabājušās privātmājas ar zemes gabaliem, celtas gan pirmskara, gan pagājušā gadsimta 60. gados. Šeit ir arī 70. gados būvētās 103. sērijas nami. Čiekurkalnā atrodas Rīgas TEC, no kurienes galvaspilsēta saņem siltumu.



– Teika – arī kādreizējais Rīgas rūpnieciskais rajons. Tagad var redzēt bijušos VEF ražošanas korpusus, kuri tiek nomāti. Vagonu rūpnīcas vietā atrodas Elkor Plaza, kura pagalmā tomēr ir saglabājušies daži RVR cehi. Rūpnīcas Alfa vietā pašlaik atrodas lielveikals ar tādu pašu nosaukumu. Teikā ir lielā skaitā saglabājušās privātmājas ar pieguļošiem dārziņiem, būvētas gan pirmskara, gan pagājušā gadsimta 60. gados. Teikas rajonā ir daudz Staļina laika apbūves kā arī vēlāka laika specprojektu. Teikā atrodas slimnīca Linezers, infekciju slimnīca kā arī Biķernieku mežs.



– Jugla – viens no pirmajiem Rīgas «guļamrajoniem». Rajons ir uzbūvēts praktiski no nulles. Šeit ir salīdzinoši neliels privātmāju skaits, pamīšus ar tā saucamajiem Hruščova laika namiem, kuri būvēti 60. gadu beigās. Ir arī 104. sērijas augstceltnes, kā arī zināms specprojektu ēku skaits, kas būvētas jau divi tūkstošajos gados. No ievērojamām vietām vajag atzīmēt ainavu – rajonā ir vairāki ezeri, kuru krastos ir ierīkoti pastaigu celiņi, kā arī pavisam netālu atrodas Biķernieku mežs un pilsētnieku iecienīta atpūtas vieta – Bābelītes ezers ar aprīkotām pludmalēm un glābšanas staciju.



– Purvciems – arī salīdzinoši jauns rajons, izveidots vietā, kur atradās piepilsētas dārziņi. 70. gados šeit lielā daudzumā tika uzbūvēti tā saucamie vecā parauga lietuviešu projekta nami. Vēlāk rajons izauga uz 602. un 467. sēriju namu, kā arī uz jaunā parauga lietuviešu projektu rēķina. Šeit var atrast nelielā skaitā arī 103. un 104. Sērijas namus un dažādus specprojektus gan 70.-80. gadu, gan mūsdienu. Ir privātā apbūve, bet nenozīmīgā daudzumā.



– Mežciems – vēl jaunāks rajons, radīts jau 70. gadu beigās, pamatā 602. sērijas nami, kā arī lietuviešu projekti. Ir neliels procents privātās apbūves, dažas 104. sērijas augstceltnes, kā arī dažas mūsdienu jaunbūves. Šajā rajonā atrodas Rīgas Austrumu slimnīca (Gaiļezers) un Motormuzejs. Rajons ir mežu ieskauts, un šeit atrodas ezeri. Šī rajona galvenais objekts ir Biķernieku sporta trase. Tā ir Lielā un Mazā trase, moto trase, kartingu trase, lielais un mazais meža loks, kur notiek visiespējamākās sacīkstes. Laikā, kad trasē nenotiek sacensības, tā ir iemīļota atpūtas vieta, kur var vizināties ar velosipēdu, skrituļot vai nūjot utt. Vēl viena vasaras atpūtas vieta rajona iedzīvotājiem ir pie trases esošais ezers.



– Berģi – Rīgas vēsturiskā priekšpilsēta. Te praktiski ir tikai dažādā laikā būvētas privātmājas. Šajā rajonā atradīsiet gan teju simtgadīgas vienstāvu mājiņas, padomju laiku 103. sērijas piecstāvu namus, kā arī greznas savrupmājas, kas veido veselas ielas. Rajonā atrodas viens no pilsētas apskates objektiem – Etnogrāfiskais brīvdabas muzejs. Tā ir brīnišķīga pastaigu un atpūtas vieta. Ir arī ezers un neliela pludmale.

– Skanstes – visjaunākais rajons no uzskaitītajiem. Pirmskara ēkām, 70. gados būvētajām ēkām Kr. Valdemāra ielā ir piepulcējies liels rajons, kurš izveidots bijušo ražošanas teritoriju, vecā hipodroma un mazdārziņu vietā. Šajā teritorijā patlaban izvietojušās lielu kompāniju biroju ēkas un mūsdienīgi specprojekti. Šajā rajonā atrodas arēna «Rīga» un Olimpiskais sporta centrs.



Latgales priekspilseta. Priekšpilsētas nosaukums radies no Latvijas austrumu novada, kuru savulaik apdzīvoja austrumbaltu cilts – latgaļi jeb letgoļi. Tā ir pilsētas dienvidaustrumu daļa. Priekšpilsēta sākas pie Vecrīgas robežas – vietā, kur atrodas Centrālā dzelzceļa stacija un Autoosta. A. Čaka iela atdala Centru no Latgales priekšpilsētas. Priekšpilsēta izvietojusies gar Maskavas ielu līdz pat Rīgas dienvidaustrumu robežai, Rīgas ūdenskrātuvei un Rīgas HES. Latgales priekšpilsētā atrodas Spīķeru kvartāls, Maskavas forštate, Grīziņkalns, Krasta, Pļavnieku un Ķengaraga mikrorajoni.



– Spīķeri – tas ir seno noliktavu kvartāls, kas atrodas tieši pretī Centrāltirgum. Pavisam nesen 19. gs. būvētās sarkano ķieģeļu noliktavas tika pilnīgi restaurētas un labiekārtotas. Ir pamats apgalvot, ka drīzumā kvartāls kļūs par populāru tūristu atpūtas vietu.



– Maskavas forštate, jeb tautā saukta Maskačka, ir tradicionāla krievu tirgotāju apmešanās vieta jau kopš 16. gs., un tas ir viens no vecākajiem Rīgas rajoniem. Vēsturiski šeit dominē vienstāvu un divstāvu koka apbūve. Daudzas koka ēkas ir saglabājušās līdz pat mūsdienām. Pamazām tās tiek restaurētas un renovētas. Maskavas forštatē ir arī daudz pirmskara laika mūra namu. Šeit atrodas vairāki kapi, dažādu konfesiju dievnami, tai skaitā Rīgas Grebeņščikova vecticībnieku draudzes dievnams. Pie paša centrāltirgus atrodas Zinātņu akadēmija, kur atrodas arī skatlaukums.



– Grīziņkalns – Rīgas rajons, kurš atrodas blakus «klusajam centram». Nosaukums ir radies no Griesenberg (vācu val. – smilšu kāpa), kas savienojumā ar latviešu «kalns» veido Grīziņkalns. Grīziņkalna apkaime tika iekļauta pilsētas robežā 1786. gadā. Faktiski šis mikrorajons sākas pie Matīsa ielas un ir līdz dzelzceļa pārbrauktuvei, ieskaitot Tallinas ielu, «Daugavas stadionu», Grīziņkalna parku, Ziedoņdārzu un ietver visas tam pieguļošās teritorijas, ieskaitot ūdenstorņus un gāzes krātuves. Kopš 19. gs. beigām, 20. gs. sākuma Lienes, Mūrnieku, Lauku, Sparģeļu, Artilērijas, Alauksta, Laboratorijas, Zvaigžņu, Jāņa Asara, Pērnavas ielās ir saglabājies daudz koka ēku ar daļējām ērtībām un krāsns apkuri. Mikrorajona centrālajās ielās – A. Čaka, Pērnavas, Artilērijas, Avotu, Krāsotāju un Matīsa ielās – dominē piecstāvu īres nami. 1970. gadu beigās 80. gadu sākumā Vārnu, Zvaigžņu, Alauksta, Pērnavas un Laboratorijas ielās tika uzbūvēts zināms skaits 103. sērijas namu, kā arī specprojektu padomju elites vajadzībām. Jāatzīmē, ka koka arhitektūra tiek uzskatīta par kultūrvēsturisku vērtību un atrodas UNESCO aizsardzībā. UNESCO aizsargā arī Jūgendstila mājas.



– Krasta – gan rajons, gan arī iela ar tādu pašu nosaukumu, kas iet no Spīķeriem gar Daugavu līdz Dienvidu tiltam. Agrāk šeit bija tikai rūpnieciskā zona, bet jau 70. gados šeit sākās dzīvojamā apbūve. Slāvu ielas rajonā atrodas 467. un 602. sērijas nami. Šeit atrodas slavenais Atpūtas komplekss LIDO – visu rīdzinieku iecienīta atpūtas vieta. Rajonā atrodas tirdzniecības centri MOLS un MC² u.c.








– Pļavnieki. Rajons radīts uz lauksaimniecības zemes 80. gadu beigās. Padomju laika apbūve, pārsvarā 119., 602. un 467 sēriju nami, neliels 104. sērijas augstceltņu īpatsvars, kā arī specprojekti, tautā saukti par «kukurūzu». Vēlākā periodā šeit bija uzbūvēts liels mūsdienīgu namu daudzums, kuri stipri atšķiras ar komforta un arhitektoniskajiem parametriem.








– Ķengarags tika iekļauts Rīgas sastāvā 1924. gadā. Tolaik šeit atradās vasarnīcas, privātā apbūve kopš tā laika radonā daļēji ir saglabājusies. Eksistē divas versijas attiecībā uz rajona nosaukumu. Pirmā vēstī, ka rajons nosaukts nodevēja Kangara vārdā, kurš ir sanaidojis senās ciltis. Nosaukums Kangara Rags radies pēc tam, kas bīskaps Alberts sagrāva šajā vietā stāvējušo Pērkona dievnamu. Otrais nosaukums ir daudz prozaiskāks un vēsta, ka nosaukums radies no zvejnieka Kengas vārda, kas tulkojumā no līvu valodas nozīmē «tupele, zābaks». Rajonā pārsvarā ir 5 stāvu mūra un Hruščova laika apbūve, jaunā un vecā lietuviešu projekta nami, t.i. 12 stāvu mazģimeņu mājas, kā arī neliels skaits specprojektu. Ievērojamas vietas – Promenāde gar Daugavu, bistro LIDO «Krievu sēta».













Ziemelu rajons – aizņem 77 kvadrātkilometrus lielu teritoriju Rīgas ziemeļos, Daugavas labajā krastā. Sākas Vecrīgā pie Rīgas Pasažieru ostas, un turpinās uz ziemeļiem, ieskaitot lielāko Ķīšezera daļu un beidzas pie Rīgas jūras līča. Rajonu no vienas puses robežo Daugava, no otras – tādas ielas kā Eksporta, Hanzas, Pulkveža Brieža, Ganību Dambis, tālāk Bukultu, Gaujas, Ķīšezera, tālāk robeža iet pa Ķīšezeru līdz pilsētas robežai Jaunciema gatvē un tālāk gar krastu līdz Daugavas ietekai jūrā. Ziemeļu rajona mikrorajoni ir: Pētersala—Andrejsala, Sarkandaugava, Mīlgrāvis jeb Mangaļi, Mežaparks, Kundziņsala, Vecmīlgrāvis, Suži, Trīsciems, Bukulti, Mangaļsala un Vecāķi.



– Pētersala-Andrejsala – ostas rūpnieciskais rajons netālu no Rīgas centra. Tā ir pussala Daugavas upē, kur atrodas Rīgas Brīvosta. Bez ostas objektiem šeit atrodas arī pasažieru osta un Andrejosta. Uz paralēli Daugavai esošās Eksporta ielas ir izvietojies mikrorajons Pētersala, kur dominē padomju laika Staļina un Hruščova laika apbūve.

No ievērojamiem objektiem ir jāatzīmē Dziesmu svētku parks. Parkam ir arī citi nosaukumi – Viesturdārzs un Pētera parks. Parks ir viena no kultūras pasākumu – koncertu, izstāžu, izrāžu – norises vietām. Viens no pilsētas vecākajiem parkiem, tam pamatus ir licis Pēteris I pēc uzvaras krievu-zviedru karā. 1873. gadā parkā notika Pirmie latviešu dziesmu svētki, tika uzbūvēta estrāde 1000 dziedātājiem. Viesturdārzā atrodas liels daudzums pieminekļu un skulptūru, piemēram Aleksandra vārti un izcilāko latviešu mūziķu bareljefi.



– Sarkandaugava – ostas rajons, aizņem vietu gar Daugavas atteku ar tādu pašu nosaukumu pretim Kundziņsalai līdz attekai Mīlgrāvis. Rajonā galvenokārt sakoncentrēti dažādi ostas infrastruktūras objekti. Savā laikā tas ir bijis visindustriālākais pilsētas rajons, šeit ražoja cukuru, alu, notika kokapstrāde. Rajonā ir liels skaits privātmāju, ir arī Hruščova laika nami, kā arī moderni specprojekti un attīstīta infrastruktūra.

Vispārējai zināšanai piebildīsim, ka viduslaikos rajonam bija slikta slava, jo tieši šeit slīcināja tos, kurus turēja aizdomās par burvestībām, un atteka tika dēvēta par «sodu grāvi». Ja ragana neslīka, viņa tika sadedzināta.

Bijušās cukurfabrikas vietā tagad atrodas traumatoloģijas un ortopēdijas institūts, netālu no tā – veikals SKY&MORE, kā arī vairāki tirdzniecības centri un biroju ēkas. Blakus alusdarītavai «Aldaris» atrodas muzejs un parks «Dauderi». Starp citu, alusdarītavā kādreiz ir strādājis degustators – zirgs, kurš bez alus spainīša nemaz nav kustējies no vietas.



– Mīlgrāvis jeb Mangaļi, kā šo rajonu sauc pēc elektrovilcienu stacijas nosaukuma, kas atrodas 5. tramvaja galapunktā. Rajona nosaukums ir cēlies no vācu Mühlgraben, kas tulkojumā nozīmē «dzirnavu grāvis». Rajona apbūve ļoti līdzinās Grīziņkalna apbūvei – divstāvu koka īres nami, kuri tika būvēti vietējo manufaktūru strādniekiem. Vēlākā laikā rajons tika apbūvēts ar 5 stāvu Hruščova laika un 467. sērijas 9-stāvu namiem.

Netālu no dzīvojamā rajona atrodas atpūtas vieta – mežs.



– Mežaparks — atrodas Ķīšezera krastos. Dažkārt to kā senos laikos dēvē par Ķeizarmežu. Rajona lielāko teritoriju aizņem milzīgs parks, kur atrodas Rīgas zoodārzs, bērnu rotaļu laukumi, atrakcijas, pastaigu celiņi kā arī velosipēdu, skeitborda un nūjotāju celiņi. Ķīšezera krastos ir neliela pludmale un laivu piestātne. Parkā atrodas Lielā estrāde, kur notiek koncerti un Dziesmu svētki.

Ir arī dzīvojamā apbūve, kā likums, tās ir samērā respektablas privātmājas – vai nu restaurētas vēsturiskās mājas, vai arī mūsdienu apbūve. Vēsturiski rajonu veidoja un apdzīvoja baltvācieši, tādēļ ielas ir nosauktas Livonijas ordeņa bruņinieku vārdā – Pletenberga iela, Ketlera iela. Šeit bija stingri apbūves noteikumi, mājas nedrīkstēja būt augstākas par diviem stāviem, drīkstēja vien izbūvēt mansardu un tornīti. Daudzi nami ir būvēti modernisma stilā un Jūgendstilā. Jāatzīmē, ka, neskatoties uz to, ka šis ir elitārs rajons, šur tur vēl var sastapt komunālos dzīvokļus, kas izvietoti divstāvu savrupnamos, kā arī uz pusēm pārdalītas dvīņu mājas, kur viena māja ir restaurēta, bet otra atrodas bēdīgā stāvoklī. Ir vairākas mūsdienās būvētas daudzstāvu specprojektu ēkas.



– Kundziņsala – rajons atrodas uz otras lielākās Rīgas salas – Kundziņsalas. Tas ir industriāls rajons, bet ir arī privātā apbūve, pārsvarā vasarnīcas, ir ezeri, atpūtas zona vietējiem iedzīvotājiem.



– Vecmīlgrāvis – Vecais Mīlgrāvis. Tas, ja neņem vērā līča krastā esošos Vecāķus, ir rajons, kurš izvietojies visvairāk uz ziemeļiem no centra, atrodas Daugavas labajā krastā aiz Mīlgrāvja attekas. Pateicoties ostas tuvumam, šeit izvietojušas Rīgas kuģu būves rūpnīca un Mangaļu Kuģu remonta rūpnīca, Rīgas Jūras zvejas osta un kokapstrādes rūpnīca «Mīlgrāvis». Rajona nosaukums ir zināms kopš 13. gs, tas ir radies no Daugavgrīvas klostera dzirnavu ūdens grāvja, vācu Muhlgraben.

Apbūve – privātmājas, kuras saglabājušās vēl no A. Dombrovska laikiem, ir arī padomju laika 9-stāvu 467. un 602. sērijas paneļu nami, Hruščova, Staļina laiku nami, kā arī jaunie lietuviešu projekta nami.

Rajona galvenā iela nosaukta Augusta Dombrovska vārdā. Zvejnieka dēls, kļuvis par plostnieku arteļa vadītāju, atvēris Vecmīlgrāvī savu gateri, bet vēlāk – fabriku. Par savu naudu nopircis zemi un to ir līdz ar kokmateriāliem to izdalījis saviem strādniekiem māju būvniecībai. Vēlāk viņš atvēra bezmaksas skolu strādnieku bērniem un bāreņiem, kā arī Rīgā pirmo bērnu dārzu. Arī rajona pirmās ielas ir uzbūvētas par viņa naudu. Kultūras namu «Ziemeļblāzma» Dombrovskis uzbūvēja kā bezalkoholiskās biedrības saieta namu.

Vēl viens nozīmīgs Dombrovska ieguldījums ir Burtnieku nams – rakstnieku un mākslinieku jaunrades un atpūtas nams. Šodien šajā namā atrodas A. Dombrovska vārdā nosauktā bērnu mūzikas skola.

Rajons ir meЕѕa parku ieskauts, tДЃdД“Дј tas ir ekoloДЈiski vistД«rДЃkais RД«gas rajons.

– Jaunciems — neliels, mežiem ieskauts rajons Rīgas ziemeļaustrumos aiz Ķīšezera. Apbūve – ķieģeļu Hruščova laika mājas, 2—3 stāvu daudzdzīvokļu mājas. Daudz privātmāju.

1985. gadДЃ ЕЎeit bija uzbЕ«vД“ts gateris un koferu raЕѕoЕЎanas fabrika. VД“lДЃk uzbЕ«vД“ta papД«rfabrika. Е Д«s raЕѕotnes devuЕЎas dzД«vД«bu jaunajam rajonam.



– Suži – Jaunciema satelītmikrorajons. Tur atrodas piecas 1-4-stāvu dzīvojamās mājas un vasarnīcas, kas izvietojušās gar mežu. Šis mikrorajons ir tik mazs, ka tajā nav savu ielu (izņemot vasarnīcu zonu). Mājas tiek numurētas kā Jaunciema gatves (iela, kas iet no Vecmīlgrāvja līdz Berģiem) nami.



– Trīsciems – Ķīšezera ziemeļu krastā – privātā apbūve. Līdz pievienošanai Rīgas, ielām nebija nosaukumu. Praktiski neievērojams rajons. Tika plānots attīstīt šo rajonu uz daudzstāvu namu rēķina, tomēr, sakarā ar to, ka šajā vietā ir smilšu kāpas, tika nolemts neriskēt. Šeit var sastapt mājas, kuras ir praktiski nogrimušas smiltīs.



– Bukulti – rajons starp meža masīvu un Baltezera dienvidrietumu krastu. Elitārs privātmāju rajons. Zemes gabali šajā rajonā ir vieni no dārgākajiem Latvijā.



– Mangaļsala – agrāk, līdz 15.gs., bija viena no lielākajām Daugavas salām. Vēlāk upe mainīja gultni un sala pakāpeniski kļuva par pussalu. Mangaļsalas bāka sagaida visus Rīgā ienākošos kuģus.

Šis ir neliels kūrorta rajons, apbūvē dominē privātmājas un vasarnīcas. Albatrosa ielā ir daudzstāvu mājas – 103. sērija un specprojekti. Rajons attīstās uz elitāras privātmāju apbūves rēķina.

Ievērojamas vietas: pludmale, dambis, būvēta Aleksandra II valdīšanas laikā, Piejūras dabas parks, kā arī saglabājušās krasta nocietinājumu un fortu daļas, būvētas pilsētas aizsardzībai 1874. – 1884. g.

– Vecāķi – Rīgas jūras līča krastos izvietots kūrorta rajons. Nosaukums radies, sajaucoties latviešu vecs un līvu aken (delta). Apdzīvotā vieta veidojusies vietā, kur atradās senā Daugavas ieteka jūrā. Kā zvejnieku ciemats pazīstams kopš 17. gs, bet kā peldēšanas kūrorts – kopš 19. gs. Apbūve – privātmājas un vasarnīcas.

Ievērojamās vietas – brīnišķīga, labi aprīkota pludmale, glābšanas stacija, laba infrastruktūra.



Zemgales priekšpilsēta – tas ir Daugavas kreisais krasts Pārdaugava. Priekšpilsētas teritorija ir 41 kv.km, rajons sākas pretim Vecrīgai pie AB dambja un «Gaismas pils». Priekšpilsētas robeža iet pa Daugavgrīvas, Kuldīgas, Dreiliņu, Kalnciema ielām un pa Jūrmalas dzelzceļa līniju līdz pat pilsētas robežai. Piekšpilsēta aptver kreisā krasta dienvidu daļu, ieskaitot Rīgas Televīzijas torni un lielāko daļu Salu tilta.

Zemgales priekšpilsētas mikrorajoni ir Torņakalns, Zasulauks, Āgenskalns, Zaķusala, Lucavsala, Ziepniekkalns, Katlakalns un Zolitūde.



– Torņakalns – līdz 1919. g. krievu val. Торенсберг, vācu val.Thorensberg – savu nosaukumu guvis no vēl 1483. gadā būvētā Rīgas nocietinājuma Sarkanā torņa. Tas bija pats vecākais sargtornis Rīgā. 19. gs. Torņakalns sastāvēja no liela skaita atsevišķu nelielu ciematu, tai skaitā ciemats pie Sarkanā torņa – šodien Vienības Gatve un Jelgavas ielas sākums, Māras dzirnavas, Pūsāķu ciemats, Altonas ciemats, Grāvmuiža u.c..

19. gs. Torņakalns jau ieguva mūsdienu robežas. Tā laika apbūve – vienstāvu un divstāvu privātmājas, koka īres nami apkaimes rūpnīcu strādniekiem, kā arī greznas savrupmājas pie Māras dīķa. Padomju laikā šeit tika uzbūvēti daudzstāvu nami – Staļina, Hruščova laiku un 103. sērijas nami. Ir bijuši izstrādāti projekti šī rajona pārveidošanai par Rīgas administratīvo centru, bet pagaidām tie nav realizēti.

В«Gaismas piliВ», NacionДЃlДЃs bibliotД“kas jauno Д“ku, var uzskatД«t par vienД«go realizД“to lielo projektu ЕЎajДЃ priekЕЎpilsД“tДЃ.

No citiem ievД“rojamiem objektiem ir jДЃatzД«mД“ Latvijas DzelzceДјa vД“stures muzejs, gleznainais ArkДЃdijas parks, MДЃras dД«Д·is, Akmens dДЃrzs.

Torņakalna dzelzceļa stacijā atrodas 1941. gada deportāciju upuriem veltītais memoriālais – piemiņas akmens «1941», 2000. gadā atklātais piemineklis un koka dzelzceļa vagons, kādos uz Sibīriju tika izvesti Latvijas iedzīvotāji. Katru gadu Komunistiskā terora upuru piemiņas dienā 14. jūnijā šeit notiek piemiņas pasākumi.

Torņakalna teritorijā atrodas arī Bērnu klīniskā slimnīca.



– Zasulauks, (no vācu Sassenhof – sēdoša sēta), neliels Rīgas rajons kā arī Rīga-Jūrmala-Ventspils līnijas dzelzceļa stacija un vagonu depo. Rajonā ir daudz rūpniecības uzņēmumu. Apbūve – pārsvarā privātmājas, kā arī 2—3 stāvu koka īres nami. 70. gados Botāniskā dārza apkaimē tika uzbūvēti 103. sērijas piecstāvu nami.

Ievērojams objekts – Botāniskais dārzs.



– Āgenskalns (līdz 1919 g. krievu val. – Гагенсберг, vācu val. – Hagensberg). Savu nosaukumu ir guvis no tiesneša Henriha fon Agena vārda, kuram piederēja šī zeme un kur atradās viņa muiža. Rīgas pilsētā tā tika iekļauta 1786. gadā.

Šeit, tāpat kā Grīziņkalnā, Sarkandaugavā un citās Rīgas priekšpilsētās tika būvēti koka nami strādniekiem. Mūsdienās labi saglabājusies Āgenskalna koka apbūve ir koka arhitektūras pērle. Vēlāk tika uzbūvēti arī daudzstāvu mūra īres nami. Uzreiz pēc Otrā pasaules kara Āgenskalna sila vietā tika uzbūvēts Rīgā pirmais «guļamrajons» Āgenskalna priedes. Te ir nelielas Staļina laika, vēlāk Hruščova laika mājas.

No ievērojamām vietām ir jāmin arhitekta R. Šmellinga projektētais Āgenskalna tirgus – arhitektūras piemineklis un Rīgas lielākā slimnīca – P. Stradiņa Klīniskā universitātes slimnīca. Šeit atrodas arī vecais radio tornis, parks pie Māras dīķa, daudz parku un skvēru.













– Zaķusala ir vismazākā un visgarākā no piecām salām Daugavas grīvā. Sala ir izveidojusies vien pirms 300 gadiem un turpina augt. Tagad salas garums sasniedz 3500 m. Apbūve – privātmājas un vasarnīcas. 80. gados uz salas tika uzbūvēts televīzijas centrs un TV tornis. Salu tilts (kādreiz Maskavas tilts) kalpo kā transporta artērija, kura savieno salu ar pilsētu.



– Lucavsala (līdz 1918.g krievu val. – Луцаусгольм, vācu val. – Luzausholm) – pēc Kundziņsalas un Buļļu salas Daugavas lejtecē ir trešā lielākā Daugavas sala. Tās izmērs ir 2 km garumā un 800 m platumā. Nosaukums ir cēlies no iepriekšējā īpašnieka Klausa Lutca, kurš uz salas bija uzbūvējis savu muižu.

Vēl pavisam nesen uz salas atradās dārziņi ar mazām dārza mājiņām. Kopš 2013. gada sala ieguva jaunu veidolu. Tagad šeit atrodas aktīvās atpūtas zona pilsētas iedzīvotājiem, bērnu sporta un rotaļu laukumi, skrejceliņi, kā arī pilsētas pludmale ar glābšanas staciju.

Uz salas atrodas 1891. gadДЃ uzstДЃdД«tais piemineklis krievu zaldДЃtiem, kuri aizstДЃvД“ja salu ZiemeДјu kara laikДЃ. Salu tilts savieno salu ar pilsД“tu.













– Ziepniekkalns atrodas Daugavas kreisajā krastā pretim Ķengaragam. Kādreiz šajā vietā bija Ēbeļmuiža un Šosciems.

Sākotnējā rajona apbūve – privātmājas, vēlāk, sākot ar 20. gs. 50. gadiem parādās daudzdzīvokļu nami, kurus rūpnīcas būvēja saviem darbiniekiem. Ar Baltijas kara apgabala celtnieku palīdzību tika uzbūvēti nelieli rajoni militārām vajadzībām.

Nosacīta robeža starp jauno un veco Ziepniekkalnu iet pa J. Čakstes gatvi, kas atrodas uzreiz aiz parka. Lielākā daļa namu ir sērijveida 602. un 119. sērijas bloku mājas Valdeķu ielas abās pusēs. Izceļas pēdējos gados uzbūvētās sarkana ķieģeļa augstceltnes – individuāli plānotas jaunbūves.

Šeit turpina darboties tādi lieli uzņēmumi kā «Dzintars» un «Latvijas Finieris», kā arī ziedu siltumnīcas.

Ziepniekkalnā Bauskas ielā atrodas Ceļu satiksmes drošības direkcija – CSDD.

KДЃ ievД“rojams objekts ir jДЃmin Д’beДјmuiЕѕas parka 9В ozoli. Koki ir Дјoti veci ar dobiem vidiem. PД“c 2006. gada vД“tras viens no tiem, 300В gadus, vecais pazaudД“ja daДјu no zariem.

ZaДјenieku un Skaistkalnes ielu apkaimД“ ir saglabДЃjuЕЎДЃs zemДЃs kДЃpas.

Ziepniekkalna kapos, vienos no pirmajiem kapiem priekЕЎpilsД“tДЃ, apglabДЃti 1905. gada revolЕ«cijas upuri. Blakus E. Upenieces veidotais piemineklis (1956)








– Katlakalns – vistālāk uz dienvidiem izvietojies Rīgas rajons Daugavas kreisajā krastā pie nobrauktuves no Dienvidu tilta, kas to savieno ar Ķengaragu. Galvenās rajona ielas ir Bauskas iela, J. Čakstes gatve, Ziepniekkalna iela. Rajonā pārsvarā ir privātā un rūpnieciskā apbūve. Tomēr šis rajons attīstās, par to liecina SEB bankas jaunais administratīvais korpuss, tiesa, tas atrodas praktiski aiz pilsētas robežas Valdlaučos. Ir pamats gaidīt, ka nākotnē šis rajons kļūs par savdabīgu centru, kas savienos Ķekavu, Valdlaučus un Bišumuižu.



– Zolitūde – apbūves laika ziņā pēdējais Rīgas «guļamrajons». Nosaukums nāk no Zolitūdes muižas (no franču vārda Solitude – vientulība, nomaļa vieta, tuksnesis), kura agrāk atradās šajā teritorijā. Kopš 20. gs. sākuma rajonā tika veikta vienstāvu privātā apbūve, vēlāk šeit parādījās divstāvu mūra īres nami. Astoņdesmitajos gados rajonā tika strauji būvēti 119. sērijas 6—10 stāvu nami un 114. sērijas nami. Blakus esošā lidosta administratīvi attiecas uz Rīgai piekļaujošos Mārupes novadu, kas robežojas ar Zolitūdi.



Kurzemes rajons – vēl viens rajons Daugavas kreisajā krastā, tā platība ir 79 kv. km. Rajons robežojas ar Zemgales priekšpilsētu un aizņem Pārdaugavas ziemeļu daļu. Rajons sākas pie Vanšu tilta un beidzas Rīgas jūras līča piekrastē. Rajonā ietilpst Ķīpsala, mikrorajoni Iļģuciems, Imanta un Bolderāja.



– Ķīpsala (līdz 1919. g. krievu val. – Кипенгольм, vācu val. – Kiepenholm), agrāk to sauca Žagaru sala. Salas vārds tieši saistīts ar zvejnieku ģildes vecāko Žagara un Ķīpas vārdiem, kuri ir vadījuši uz salas dzīvojošo zvejnieku saimi. Līdz 17. gs. beigām abi vietvārdi ir bijuši vienlīdz lietoti, tomēr beidzot oficiālajos dokumentos nostiprinājies Kiepenholmas vārds.

Salas garums 2,7 km, platums – 0,5 km. No Daugavas kreisā krasta atdalīta ar Zundas atteku. Uz salas var nokļūt pa Vanšu tiltu.

Salas ziemeДјu daДјas apbЕ«ve ir unikДЃla, sastДЃv no mazstДЃvu mДЃjДЃm, daudzas no kurДЃm ir saglabДЃjuЕЎДЃs pat no 17. gadsimta. Uz salas ir arД« mЕ«sdienД«gas daudzstДЃvu mДЃjas un rindu mДЃjas. Uz Д¶Д«psalas atrodas В«SwedbankВ» biroju Д“ka В«Saules akmensВ», bijuЕЎais preses nams, izstДЃЕѕu zДЃle В«Д¶Д«psalaВ», baseins, viesnД«ca В«IslandeВ», daДјa RTU mДЃcД«bu korpusu un tirdzniecД«bas centrs В«OlimpijaВ».








– Iļģuciems. Rajona nosaukums nāk no Svētā Gara konventa, kas šajā apkaimē bija uzbūvējis muižu Hilgen geest have (Svētā Gara sēta). Vēlāk nosaukums ir transformējies un ieguvis mūsdienu skanējumu.

IДјДЈuciems tika pievienots RД«gai 1786. gadДЃ, un tДЃ bija vienД«gДЃ priekЕЎpilsД“ta, kur nebija nekДЃdu bЕ«vniecД«bas ierobeЕѕojumu, drД«kstД“ja bЕ«vД“t ne vien koka, bet arД« mЕ«ra Д“kas.

SДЃkotnД“ji rajona dzД«ve noritД“ja ap DaugavgrД«vas ielu, tДЃ bija sava veida vietД“jДЃs nozД«mes В«BrodvejaВ». TДЃ laika apbЕ«ve ЕЎajДЃ rajonДЃ ir saglabДЃjusies lД«dz mЕ«sdienДЃm. 20. gs. 50. gados rajons sДЃka attД«stД«ties uz GrД«vas rajona daudzstДЃvu HruЕЎДЌova laika namu rД“Д·ina. VД“lДЃkajos gados parДЃdД«jДЃs vecie un jaunie lietuvieЕЎu projekti, 467. un 602. sД“rijas 9-stДЃvu nami, kДЃ arД« specprojekti.

Protams, pati ievērojamākā vieta šajā apkaimē ir Dzegužkalns – visaugstākais punkts Rīgā. Šeit jau vairāk kā 100 gadus atrodas parks ar brīnišķīgu skatu uz Vecrīgu. Vēl viens ievērības cienīgs objekts ir Nordeķu muiža – izcils baroka laikmeta arhitektūras piemineklis, kas atrodas Buļļu ielā 16. Nu, protams, arī slavenā Iļģuciema alus darītava, kur ražo slaveno «Iļģuciema tumšo» alu.



– Imanta atrodas Daugavas kreisajā krastā. Kādreiz Imantas teritorijā bija Imantciems un muižas: Anniņmuiža, Lielā Dammesmuiža un Mazā Dammesmuiža. Nosaukums cēlies no līvu vadoņa Imantas vārda, kas vadīja Rīdzenes upes deltā esošas apmetnes dzīvi laikā, kas mūsdienu Latvijas teritorijā ieradās Livonijas ordenis.

Kopš 20 gs. sākuma rajonā tika būvēti divstāvu īres nami, vēlāk, 50. gados šeit aktīvi attīstījās vienstāvu privātmāju apbūve. Sākot ar 70. gadiem rajons sāka paplašināties uz jauno lietuviešu projektu, kā arī 647. un 602. sērijas deviņstāvu namu rēķina. Rajonā ir arī daudz modernu augstceltņu, tādu kā «Citizen» (2005. gada labākais Rīgas projekts), «Solaris», «Imantas pērle», «Dammes liepas» u.c.

Rajons robežojas ar Kleistu mežu – iemīļotu vietējo iedzīvotāju atpūtas vietu, bet no Imantas stacijas rokas stiepiena attālumā atrodas Jūrmala. Slokas ielas un Kurzemes prospekta krustojumā atrodas Sudrabkalniņš – piemineklis Rīgas aizstāvjiem pret bermontiešiem 1919. gadā. Tieši par godu šīm kaujām 11. novembrī tiek svinēta Lāčplēša diena.



– Bolderāja (vācu val. (http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9D%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D1%86%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%8F%D0%B7%D1%8B%D0%BA) – Bolderaa) atrodas Daugavas kreisajā krastā 2 km no Baltijasjūras Rīgas jūras līča. 10. gs tagadējā Bolderāja bija zvejnieku ciems, kas piederēja vācu baronam Johanam Budlingam. No šejienes arī nosaukums Budler Aa («Aa» lejasvācu dialektā nozīmē «upe»).

Sākot ar 18. gs. jūrnieki šeit būvēja divstāvu koka mājas, daļa no kurām ir saglabājusies līdz mūsdienām. Rajons sāka attīstīties 1873. gadā pēc dzelzceļa atzara Rīga-Bolderāja uzbūvēšanas. Šeit parādījās rūpnīcas, kuru strādniekiem bija vajadzīgi dzīvokļi. Tā bija divstāvu koka apbūve. Vēlākā laikā rajons tika strauji un haotiski apbūvēts. Šeit var sastapt gan vecās 19. gs, koka mājas, gan privātmājas, gan visdažādāko sēriju daudzdzīvokļu mājas – no 2-stāvu Staļina laika namiem līdz daudzstāvu jaunbūvēm. 20.gs. 50. gados pie silikāta ķieģeļu rūpnīcas tika uzbūvēti tipveida Hruščova laika mājas.

No ievД“rojamДЃm vietДЃm ir jДЃatzД«mД“ labiekДЃrtotДЃs DaugavgrД«vas un VakarbuДјДјu pludmales, PiejЕ«ras parks un, protams, vairДЃk ka 400В gadus seno DaugavgrД«vas cietoksni.



Jums ir jДЃzina visas katra rajona Д«patnД«bas, sДЃkot ar transportu, infrastruktЕ«ru un nekustamo Д«paЕЎumu tipiem lД«dz katra rajona iedzД«votДЃju kategorijДЃm.




2.2. Tipveida dzД«vokДјu plДЃnojums


NДЃkamais solis ir iepazД«ЕЎanДЃs ar tipveida projektiem.

Visi tipveida projekti ir atrodami ЕЎД« mДЃcД«bu lД«dzekДјa PielikumДЃВ 1.

Uzmanīgi izpētiet šajā pielikumā sniegtos plānojumus. Jūsu mērķis ir ne vien gūt priekšstatu par to, kā tie izskatās, bet jums plānojumi ir jāzina no galvas tā, lai brīdī, kad cilvēks jums nosauc sava dzīvokļa sērijas numuru, jūs uzreiz saprastu, par kādu tieši plānojumu viņš runā.

Protams, tas nenotiks viena vakara laikДЃ. TomД“r, jo ДЃtrДЃk jЕ«s iegЕ«siet pДЃrliecД«bu par savДЃm zinДЃЕЎanДЃm par plДЃnojumiem, jo mazДЃk jЕ«su uzmanД«ba В«iestrД“gsВ» pie tehniskiem aspektiem un jo vairДЃk savas uzmanД«bas jЕ«s varД“siet veltД«t paЕЎam darД«jumam.

Pēc dažādu sēriju namu un dzīvokļu plānojumu izpētes «uz papīra», atrodiet laiku, lai pastaigātu pa pilsētu un pamācieties «uz aci» noteikt mājas sēriju. Šīs prasmes jums noteikti noderēs, jo bieži vien dzīvokļu īpašnieki paši nemaz nezina, kādas sērijas mājā viņi dzīvo.

Un, protams, apskatiet 1—2 dzīvokļus no katrs sērijas un katra plānojuma veida: vienistabas, divistabu, trīsistabu. To var viegli izdarīt, ja atsaucoties uz sludinājumu piezvanīsiet dzīvokļu pārdevējiem. Ir ļoti svarīgi, lai jūs varētu iedomāties to dzīvokli, par kuru runā klients. Lai to varētu, nepietiek vien ar dzīvokļu plāniem, jums atmiņā ir jābūt īsto dzīvokļu «bildei».

Lūdzu, nedomājiet, ka jūs kaut kādā veidā apskatāmo dzīvokļu īpašniekiem sagādājat neērtības. Ja jūs uzvedīsieties pieklājīgi (bet jūs uzvedīsieties pieklājīgi), jūs īpašniekiem nesagādāsiet nekādas neērtības. Vēl vairāk, pēc dažām nedēļām jūs jau varēsiet viņiem piedāvāt profesionālu palīdzību. Tādēļ zvaniet droši!




2.3. DaЕѕi konstruktД«vo Д«patnД«bu aspekti, kuri ietekmД“ nekustamДЃ Д«paЕЎuma vД“rtД«bu





2.3.1. NekustamДЃ Д«paЕЎuma vД“rtД“ЕЎanas prioritДЃЕЎu skala







2.3.1.1. Vieta kДЃ izЕЎД·iroЕЎais faktors


NeatkarД«gi no tДЃ, vai jЕ«su klients iegДЃdДЃjas dzД«vokli, mДЃju, biroju vai veikalu, visos gadД«jumos noteicoЕЎДЃ bЕ«s vieta.

TДЃ ir lieta, ko nevar mainД«t ne ar remontu, ne ar citiem kosmД“tiskiem lД«dzekДјiem. DiemЕѕД“l ne vienreiz vien ir nДЃcies sastapties ar situДЃcijДЃm, kad klientam skopums Е†em pДЃrsvaru pДЃr veselo saprДЃtu, bet jЕ«s kДЃ profesionДЃlis nedrД«kstat padoties emocijДЃm. DaЕѕkДЃrt, darot lД“tДЃk, sanДЃk daudz dДЃrgДЃk.

Vieta nosaka Д«paЕЎuma cenu.

Tipveida dzД«vokДјa cena vienДЃ rajonДЃ atЕЎД·irsies no tДЃda paЕЎa dzД«vokДјa, kurЕЎ ir lД«dzД«gДЃ stДЃvoklД«, bet atrodas citДЃ rajonДЃ. KДЃdД“Дј? VietasВ dД“Дј.

Tas vislabāk ir redzams uz veikala piemēra. Pat diletants piekritīs tam, ka veikals spēs gūt lielāku peļņu tādā vietā, kur apgrozās daudz cilvēku – potenciālo pircēju, un diez vai veikals izdzīvos vispār tur, kur pircēji vispār nestaigā.

Vai, piemēram, sabiedriskās ēdināšanas uzņēmums. Tiem, kuri atrodas biroju ēkās vai pāris soļu attālumā no tām, ir stabila pastāvīgu klientu plūsma, jo pie viņiem pusdieno lielākā daļa šajos birojos strādājošo. Ar šo plūsmu pilnīgi pietiek, lai uzņēmuma īpašnieks ar tīru sirdsapziņu dienas beigās aizslēgtu veikalu, neraizējoties par to, kā lai papildus nopelna.

Toties citas kafejnīcas, kurām nav šādas plūsmas, ir spiestas burtiski «lēkt no biksēm laukā», cenšoties piesaistīt publiku: tējas ceremonijas, filmu izrādīšana, izstādes… Un darba diena tajās ir daudz garāka, nevis līdz 17:00, bet līdz 21:00 un pat vēl vēlāk. Kādēļ? Vietas dēļ. Vieta nosaka publikas plūsmu.

Tas pats attiecas un birojiem. Protams, ja uzņēmums nodarbojas ar ražošanu vai vairumtirdzniecību un nav orientēts uz pircēju plūsmu, tad, jo tālāk, jo labāk: lētākas telpas, mazāks nekustamā īpašuma nodoklis. Bet, ja uzņēmuma darbība orientēta uz klientu plūsmu, tad vieta un vēlreiz vieta noteiks, vai uzņēmums izdzīvos, vai nē. Tādēļ, ja jūsu klients meklē sev telpas biznesam, jūs varat viņam izdarīt lielu pakalpojumu, pastāstot viņam šo vienkāršo lietu. Lai cik dīvaini nebūtu, iesācēji uzņēmēji par šo parasti nepadomā.

Bet tiktДЃl par biznesu.

Kā ar dzīvojamajām telpām? Kādēļ arī šajā jautājumā vietai ir noteicošā loma? Tādēļ, ka jūsu klients tur dzīvos, tā būs viņa ikdienas sastāvdaļa.

RД«dzinieki atceras, ka kДЃdreiz Miera ielas apkaimД“ ap plkst. 16:00В smarЕѕoja pД“c ЕЎokolДЃdes. TДЃ bija ЕЎokolДЃdes fabrikas В«LaimaВ», kas atrodas ЕЎajДЃ ielДЃ, tehnoloДЈiskДЃ procesa daДјa. Tur darД«ja kaut ko tДЃdu, ka apkДЃrt pД“kЕЎЕ†i izplatД«jДЃs ЕЎis aromДЃts. Nevienam nebija iebildumu.

Bet ja blakus būtu zivju pārstrādes uzņēmums vai naftas pārstrādes rūpnīca? Vai, pieņemsim, ogļu terminālis, no kura pie vismazākās vēja plūsmas logi pārklājas ar melnu putekļu kārtu? Ko tad? Tā ir vieta. Tas ir tas, kas atrodas blakus, un ko nav iespējams mainīt.

Vietas neatņemama sastāvdaļa ir arī tās reputācija. Protams, ka ir tāda lieta kā vēsturiskā reputācija, bet šodien diez vai kāds atceras, ka Sarkandaugavā slīcināja raganas, bet Stabu ielā stāvēja kauna stabi, pie kuriem piesēja noziedzniekus.

Toties šīsdienas realitāte ļoti ietekmē nekustamā īpašuma cenu vienā vai otrā vietā. Ja rajons tiek uzskatīts par «nelabvēlīgu», tad tur uz līdzīgu īpašumu būs zemākas cenas. Toties par dzīvošanu šādā vietā klients maksās nevis ar naudu, bet gan ar nerviem: bailes vēlu vakarā atgriezties mājās, bailes, ja kāds no ģimenes locekļiem aizkavējas, nepieciešamība pavadīt bērnu uz skolu un sagaidīt no tās – to visu nosaka vieta.




2.3.1.2. InfrastruktЕ«ra


Vārds «infrastruktūra» nāk no latīņu infra – zemāk, zem, un latīņu structure – būve, izvietojums. Vārdnīcas skaidro šo vārdu kā sistēmu un dienestu kopums, kas nepieciešams iedzīvotāju ikdienas dzīves nodrošinājumam.

Šajā jēdzienā, pirmkārt, ietilpst ceļi, transporta mezgli, kas nodrošina privātā un sabiedriskā transporta kustību, kā arī stāvvietas. Tam seko tādas komunikācijas kā ūdensvads un kanalizācija, elektroapgādes līnijas, gāzes apgāde, ar vārdu sakot, viss, ko mēs esam pieraduši apzīmēt ar vārdu «ērtības». Tālāk ir sabiedriskās iestādes: skolas, pirmsskolas bērnu iestādes, veikali, poliklīnikas, sporta iestādes, parki – viss tas, kas padara ikdienas dzīvi ērtāku un vieglāku.

Ja ЕЎo nemanДЃmo, bet tik nepiecieЕЎamo lietu nav, dzД«ves kvalitДЃte var ievД“rojami pasliktinДЃties, un, attiecД«gi, samazinДЃt nekustamДЃ Д«paЕЎuma, kurЕЎ atrodas ДЃrpus ierastДЃs infrastruktЕ«ras, vД“rtД«bu.

Kā izteicās Vilis Žuromskis, atzīta autoritāte nekustamo īpašumu vērtēšanas jomā: «Grūti pamatot pircēja izvēli, kurš pērk īpašumu „multipļavās“, kur vispār nav infrastruktūras». Par multipļavām viņš ironiski nosauca dažādus ciematus, kuri atrodas tālu no ceļiem un komunikācijām, kur dažkārt ne tikai gāzes nav, bet nav pat elektrības. Nevar nepiekrist, ka šādu izvēli varētu saukt par neapdomīgu. Zemes lētā cena šādās vietās nekādi nesamazina būvniecības izmaksas. Toties pat lieliski uzbūvētu dārgu māju diez vai izdosies pārdot par labu cenu, tās pašas neesošās infrastruktūras dēļ. Tas nozīmē, ka šāda īpašuma saimnieks zināmā mēra ir situācijas ķīlnieks.

Tā, piemēram, jebkuru dzīves izmaiņu gadījumā, vai tā būtu darba vietas maiņa, izmaiņas ģimenes dzīvē (precības, šķiršanās, bērnu piedzimšana, galu galā sievasmātes pārcelšanās uz pastāvīgu dzīves vietu), lai kas tas arī būtu, kas var pieprasīt mainīt esošās mājas pret citu dzīvesvietu, šāda īpašuma saimnieks sastapsies kā ar grūtībām īpašuma realizācijas gadījumā. Radīsies finanšu zaudējumi, jo pārdošana ne tikai nedos peļņu, bet pat nesegs būvniecības izmaksas. Bez tam nāksies rēķināties ar to, ka šādā dzīves vietā pat pēc maizes nāksies braukt ar mašīnu. Un ja ģimenē ir bērni, viņus katru rītu vajadzēs vest uz skolu un pēc stundām paņemt, un tas praktiski liegs mammai pilnvērtīgi strādāt. Diez vai šāda «vienreizēja ekonomija» ir ieguvums ģimenei.

Var saprast no infrastruktЕ«ras attДЃlinДЃtu atraЕЎanДЃs vietu gadД«jumДЃ, ja tДЃ ir nevis pastДЃvД«ga dzД«vesvieta, bet Д«paЕЎums atpЕ«tai. Е ДЃdДЃ gadД«jumДЃ Е«denstilpnes tuvums vai skaista ainava ir faktori, kas palielina Д«paЕЎuma vД“rtД«bu.




2.3.1.3. Д’kas konstrukcijas


Д’ku kvalitДЃtes rДЃdД«tДЃji ir sД«ki aprakstД«ti V. ЕЅuromska un J. Freiberga mДЃcД«bu grДЃmatДЃ В«Nekustamo Д«paЕЎumu vД“rtД“ЕЎanas teorija un prakseВ», kur tiek sniegts visu seЕЎu Д“ku tipu apraksts.

MД“s pieskarsimies tikai daЕѕiem acД«mredzamiem momentiem.

To, vai Д“ka ir kapitДЃlДЃ bЕ«ve, nosaka pamati. VieglДЃs konstrukcijas, kuras var demontД“t un pДЃrvest uz citu vietu, nav kapitДЃlДЃs bЕ«ves.

Bez pamatiem nozīmīga loma ir sienu konstrukcijai un kvalitātei. Ja tā ir mūra ēka, tad tā, protams, kalpos ilgi. Tādas ir Rīgas centra ēkas, kā arī vēlāka laika ķieģeļu ēkas, piemēram, tā sauktās Hruščova laika mājas. Šo māju aprēķinātais kalpošanas laiks ir 80 gadi, bet stiprības rezerve ļaus tām nodzīvot divreiz ilgāk. Tādēļ mūra mājas tiek vērtētas augstāk. Kas attiecas uz mūsdienu apbūvi, ir jāatzīmē, ir grūti spriest par ka tā saucamo «paneļu māju», tādu kā lietuviešu projekti, 602., 467. sērija utt., kalpošanas ilgumu. Šo būvju konstruktīvā īpatnība ir tāda, ka paneļi tika stiprināti viens pie otra ar speciālu metāla konstrukciju – armatūras palīdzību, kas tika savstarpēji sametinātas. Šīs mājas tika būvētas pirms 40 gadiem un metinājuma vietas neviens nekad nav apsekojis, tādēļ nav iespējams pateikt, kādā stāvoklī tās ir. Tāda pat problēma var rasties arī sakarā ar mūsdienu jaunbūvēm, kuras tiek celtas ar «karkasa» metodes palīdzību: sākumā tiek izveidots karkass, pēc tam tiek piestiprināti paneļi.

Daudz labДЃka situДЃcija ir ar 119. sД“rijas namiem, jo tur metinДЃЕЎana netika izmantota, Д“kai ir mЕ«ra karkass.

Jebkurā gadījumā paneļu namiem ir īsāks ekonomiskais mūžs nekā mūra namiem. Tādēļ pircējam būtu jāsaprot, ka viņš diez vai varēs atstāt bērniem vai mazbērniem mantojumā dzīvokli sērijveida mājā.




2.3.1.4. FunkcionalitДЃte


LД«dz ar konstruktД«vo elementu stiprД«bu jДЃpievД“rЕЎ uzmanД«ba arД« tДЃs funkcionalitДЃtei.

Tā, piemēram, pat ja mēs zinām, ka Hruščova laika mājas stāvēs vēl ilgi, mazītiņa vannas istaba, kas savienota ar tualeti un kur nekādā veidā nav iespējams ievietot veļas mašīnu, vairs neatbilst mūsdienu prasībām.

PrasД«bas attiecД«bДЃ uz dzД«ves kvalitДЃti ir tik Дјoti izauguЕЎas, ka neskatoties uz ЕЎДЃdu mДЃju stiprД«bu, morДЃli tДЃs strauji noveco. Ja vecДЃkДЃ paaudze vД“l samierinДЃs ar lД«dzД«giem dzД«ves standartiem, tad jaunДЃ paaudze meklД“ Д“rtД«bas.

Cita galējība, kurai arī ir grūti rast loģisku attaisnojumu, ir gigantisms, no kura cieš daži apbūvētāji. Nav iespējams saprast, pēc kā vadījās cilvēki, būvējot privātmāju vienai ģimenei un kuras pamatu platība ir ap 500 kvadrātmetriem, vai būvējot milzīga apmēra 2—3 stāvu privātmājas kaut kur «multipļavās». Līdzīgs vēriens ir ne tikai līdzekļu izšķērdēšana būvniecības laikā, bet arī tālākie izdevumi ēkas uzturēšanai, jo ziemā jebkura ēka ir jāapkurina tā, lai iekštelpu temperatūra nebūtu mazāka par 16 grādiem. Pretējā gadījumā māja sāks bojāties. Nodokļu slogs arī nesamazināsies.

Е ДЃdu mДЃju pДЃrdoЕЎanas cena, kДЃ likums, nesedz bЕ«vniecД«bas izdevumus.




2.3.1.5. Apdare


BieЕѕi vien pircД“ji, izvД“loties objektu, apdari uzskata par bonusu.

TomД“r jums kДЃ profesionДЃlim bЕ«tu jДЃzina, ka skaista fasДЃde daЕѕkДЃrt slД“pj daudzus defektus.

Protams, ir lietas, tДЃdas kДЃ modernie logi, kapitДЃlas ieejas durvis ar labu slД“dzeni, jauni radiatori, kuras pilnД«gi noteikti ir pluss. TДЃs ir lietas, kuras pirmajДЃ acumirklД« nemetas acД«s.

JЕ«s nevarat zinДЃt, vai zem ar reДЈipsi noЕЎЕ«tas sienas nav sД“nД«tes. Par to, vai siena ir nosiltinДЃta, jЕ«s uzzinДЃsiet tikai tad, kad laukДЃ bЕ«s bargs sals. Zem skaistДЃm flД«zД“m atrodas Е«densvads un kanalizДЃcijas caurule, kuru stДЃvokli jЕ«s arД« nevarat apskatД«t.

TДЃdД“Дј remonts ne vienmД“r ir labi.

Kvalificēts vērtētājs vai nu uzaicinās ekspertu, vai pats pārbaudīs sienu, paņems paraugu un noskaidros, patieso konkrētā nekustamā īpašuma stāvokli.

TДЃdД“Дј, ja jЕ«tat, ka jums rodas ЕЎaubas par to, vai konkrД“tajДЃ vietДЃ remonts slД“pj kДЃdus defektus, uzaiciniet speciДЃlistu.




2.3.2. NeaustamДЃ Д«paЕЎuma novД“rtД“ЕЎanas pamatprincipi


Bez konstruktīvajām īpatnībām, kuras tieši vai netieši ietekmē īpašuma novērtēšanu, ir vēl viens ļoti būtisks aspekts – ēkas kapitalizācija.

Latvijā eksistē 2012. gadā pieņemtais Nekustajā īpašuma vērtētāju kvalifikācijas Standarts kā arī ar likumu noteikti sertifikācijas noteikumi. Vērtētājam ir jābūt būvniecības ekspertam kā arī vajadzīgas zināšanas juridiskajā un ekonomikas jomā.

VД“rtД“jums tiek dots, balstoties uz vairДЃku faktoru kopumu, tДЃdu kДЃ Д“kas nolietojuma pakДЃpe, Д“kas elementu ekonomiskДЃs dzД«ves ilgums un Д“kas stДЃvoklis kopumДЃ, un tДЃs kapitalizДЃcija.

VДЃrdnД«cas Дјoti plaЕЎi interpretД“ kapitalizДЃcijas jД“dzienu. Ar lД«dzekДјu kapitalizДЃciju nekustamo Д«paЕЎumu jomДЃ saprot lД«dzekДјu pieaugumu no tДЃ pДЃrdoЕЎanas attiecД«bДЃ pret bЕ«vniecД«bas izdevumiem. DabД«gi, ka projektiem ar augstu kapitalizДЃciju ir labДЃka likviditДЃte.

Bieži īpašnieki, cenšoties iegūt maksimālu peļņu, neadekvāti novērtē sava nekustamā īpašuma vērtību. Piemēram, pārdodot zemes gabalu ar kaut kādu nesaprotamu projektu, īpašnieks grib saņemt visu peļņu, kuru tas varētu gūt, ja projekts būtu ticis realizēts. Protams, diez vai šāds zemes gabals būs pieprasīts.

Vai, teiksim, 500В kvadrДЃtmetrus liela privДЃtmДЃja attДЃlДЃ ciematДЃ, kur laulДЃtie izmanto mobilo telefonu, lai sasauktu viens otru, nekДЃdi nevar tikt pДЃrdota par cenu, kas sedz bЕ«vniecД«bas izmaksas.

JЕ«su centieni pДЃrdod lД«dzД«gus objektus par toВ cenu, kuru vД“las Д«paЕЎnieks, ir lemti neveiksmei. Ja ЕЎaubДЃties par to, vai cena ir adekvДЃta, palЕ«dziet Д«paЕЎniekam uzaicinДЃt vД“rtД“tДЃju. Е ajДЃ gadД«jumДЃ var rД“Д·inДЃties ar to, ka, pirmkДЃrt, cena tuvosies tirgus cenai un otrkДЃrt, iespД“jams, vД“rtД“tДЃjs varД“s sniegt kДЃdus ieteikumus, kДЃ ЕЎo Д«paЕЎumu var vislabДЃk izmantot, palielinot tДЃ kapitalizДЃciju.

Daudzi nezina, ka vērtētājs var sniegt ne tikai īpašuma novērtējumu, bet arī konsultāciju. Konsultācijā ietilpst objekta apsekošana un tā tirgus vērtības aprēķins. Rezultātā īpašnieks saņem izziņu, kurā ir norādīta īpašuma tirgus cena, kā arī labākais veids, kā to izmantot.

Pēc īpašnieka lūguma vērtētājs var piedāvāt 2—3 objekta izmantošanas variantus, lai pasūtītājs varētu izvēlēties piemērotāko.



PiemД“rsВ 1.

Uzņēmums «Euroeksperts» pārbaudīja kādu zemes gabalu Jūrmalas kāpu zonā. Pēc teritorijas izmantošanas plāna tur iespējams būvēt dzīvojamo ēku ar tirdzniecības vietas elementiem vai komerctelpas: viesnīcu, tirdzniecības telpas, biroju telpas līdz 5 stāviem.

TomД“r skrupulozi ekonomiskie aprД“Д·ini parДЃdД«ja, ka vislabДЃk ЕЎajДЃ vietДЃ ir bЕ«vД“t 3,5В stДЃvu viesnД«cu kompleksu. Е ajДЃ gadД«jumДЃ bЕ«s optimДЃla attiecД«ba starp ieguldД«tajiem lД«dzekДјiem un atdevi.



PДЃrdodot lielus objektus, vД“rtД“jumam var bЕ«t izЕЎД·iroЕЎa loma.



PiemД“rsВ 2.

Tās pats uzņēmums pārbaudīja daudzstāvu namu Lāčplēša ielā 7, Rīgā.

Pirms lēmuma pieņemšanas par nama iegādi pircējs pasūtīja ēkas tehniskā stāvokļa vērtējumu. Viņu interesēja izdevumi, kādi būs nepieciešami ēkas renovācijai, tādēļ tika apsekots katrs ēkas konstruktīvais elements: pamati, sienas, pārsegumi, jumts.

Rezultātā vēl pirms darījuma noslēgšanas bija zināmi nākamie tēriņi remonta celtniecības darbiem. Cena tika koriģēta, bet gala rezultātā ēka tika veiksmīgi pabeigta, bet izdevumi nepārsniedza aprēķinātās summas.



BЕ«tu Дјoti nepatД«kami, ja pД“c Д«paЕЎuma iegДЃdes atklДЃtos, ka remonta darbiem nepietiek lД«dzekДјu. Un, starp citu, tas nav Д«sti loДЈiski, bet ЕЎДЃdos gadД«jumos klienti meklД“ В«vainД«gosВ» starp tiem cilvД“kiem, kuri bija iesaistД«ti darД«juma noformД“ЕЎanДЃ, un tas var ne visai labДЃ veidДЃ ietekmД“t jЕ«su reputДЃciju.

Ja ЕЎaubДЃties, uzaiciniet vД“rtД“tДЃju.

Sertificēts vērtētājs ne tikai sniegs īpašuma vērtējumu, bet noteiks arī būves vērtību pēc tās nodošanas ekspluatācijā, un kļūda nepārsniegs 10%. Saņēmis šādu vērtējumu, pircējs var izsvērt gan lietošanas mērķus, gan savus izdevumus nākotnē.

VispДЃr mДЃklera un vД“rtД“tДЃja sadarbД«ba ir Дјoti noderД«ga.

Tā jūs nodrošiniet sevi pret negaidītiem pavērsieniem jomā, kurā neesat speciālists, (protams, ja vien neesat eksperts būvniecībā). Bez tam šādā veidā jūs varat palīdzēt savam pārdevējam koriģēt cenu, padarīt to reālāku. Arī pircējam, pat tad, ja viņš ņem bankas kredītu, pirms īpašuma iegādes, ir vērtīgi uzzināt, ka viņa izvēlētais objekts ir tādas naudas vērts.




Конец ознакомительного фрагмента.


Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию (https://www.litres.ru/elena-kordzheva/darijumi-ar-nekustamajiem-ipasumiem/) на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.



Если текст книги отсутствует, перейдите по ссылке

Возможные причины отсутствия книги:
1. Книга снята с продаж по просьбе правообладателя
2. Книга ещё не поступила в продажу и пока недоступна для чтения